Với tình hình dịch bệnh Covid-2019 đang diễn biến phức tạp như hiện nay, nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và tư nhân như giảm lãi suất cho vay. Điều đó cũng làm giảm lãi suất gửi ngân hàng. Bởi vậy, gửi tiết kiệm ngân hàng không còn là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận tốt. Do đó nhiều người đã quyết định đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là mô hình nhà đất. Tuy nhiên, Cách lựa chọn nhà đất để đầu tư và những tiêu chí lựa chọn sản phẩm mua vào như thế nào là phù hợp và sinh lời cao nhất hãy cùng thảo luận với chuyên gia từ Thăng Long NumberOne dưới đây.
Khái lượt bài viết:
Nội dung sẽ phân loại nhà đất làm sao cho đơn giản dễ hiểu nhất, nhằm có cái nhìn mạch lạc trước khi đưa ra quyết định đầu tư, tránh lầm lỡ.
Vài cách phân loại loại nhà đất đầu tư như sau:
– Phân chia theo LOẠI HÌNH thì có: Nhà phố/ Đất nền / Căn hộ / Condotel
– Phân cha theo KHẨU VỊ nhà đầu tư: Lướt sóng / Dài hạn / Đầu tư tích lũy tài sản.
– Phân chia theo TÍNH CHẤT nhà đất: Đất thổ cư / Nhà đất dự án / Nhà đất Không phải dự án.
Trong ba cách phân chia như trên mình chọn ra một cách dễ hiểu nhất mà ít được báo đài truyền thông nhắc đến nhất đó là : Nhà đất dự án và Nhà đất không phải là dự án. Lý do là nó dễ hiểu nhất và dễ phân biệt.
Nếu bạn là nhà đầu tư “ lười” thì chọn loại DỰ ÁN mà đầu tư, vì sản phẩm nhà đất này được thiết kế và đóng gói công nghiệp, hàng loạt giống nhau, không trả giá, không có khái niệm “ Đàm phán “ với người bán khi bạn chọn đầu tư loại hình này. Như thể bạn vào trung tâm thương mại VinCom mua hàng niêm yết giá sẵn vậy.
Còn nếu bạn là kiểu nhà đầu tư cần mẫn, chắc tay, có kĩ năng… thì ưu tiên chọn loại nhà đất không phải dự án. Chính là nhà đất dân đó, mua bán cá nhân cho nên “ Đàm Phán “ và tận dụng các kĩ thuật, kĩ năng thương lượng tối đa. Như thể bạn ra chợ mua hàng ấy, trả giá thoải mái.
Cả hai loại hình trên đều có thể mang lại lợi nhuận tốt và rủi ro ngang bằng nhau. Vấn đề là Ai phù hợp với cái gì mà thôi.
Mình xin nhấn mạnh việc “ Đàm phán “ ở trên bởi vì, trong mua bán đầu tư nhà đất, chính kĩ năng mới mang đến cơ hội lợi nhuận nhiều nhất, tránh được rủi ro tốt nhất chứ phải là tiền. Nhiều tiền không bằng nhiều kĩ năng trong mua bán và tối ưu lợi nhuận. Một phi vụ đầu tư mà bạn có cơ hội vận dụng nhiều kĩ năng từ đàm phán, huy động vốn ( bỏ vốn càng ít, tỉ suất lợi nhuận sẽ càng cao), cho đến kế hoạch bán nhanh nhà đất đó để chốt lãi….. Đấy, càng nhiều chất xám và kĩ năng bỏ vào đó thì lợi nhuận càng tốt.
Xin nêu ra quan điểm cá nhân là: Nên ưu tiên đầu tư vào ĐẤT chứ không phải là NHÀ. Đều này không phải là vì sở thích gì cả, mà theo logic thì đất nó tăng giá chứ xác nhà thì thường là không tăng hoặc chỉ tăng rất ít bù trược giá, trong khi nó lại ăn thêm vốn khi mua vào, làm giảm biên lợi nhuận khi bán ra chốt lãi. Tăng vốn thì giãm lãi.
Mua đất thì chọn nằm trong khu đô thị sẵn có nhé. Vì tính thanh khoản cao, người mua sau có thể xây nhà ở hoặc kinh doanh liền, tức là có lý do để họ đưa ra quyết định mua ngay, không chờ. Mình sẽ nhấn mạnh Tính Thanh Khoản của nhà đất vào khúc dưới bài viết, vì đây là một yếu tố quan trọng, có thể gọi là quan trọng nhất trong đầu tư nhà đất.
Những tiêu chí lựa chọn sản phẩm mua vào.
Khi quyết định đầu tư anh chị sẽ căn cứ vào những tiêu chí gì để chọn mua một sản phẩm nhà đất ? Sau đây là một vài gợi ý chính:
– Ngân sách tài chính: Đừng vung tay quá trán, mệt lắm đấy.
– Thời hạn phi vụ đầu tư: Tùy thuộc vào nhu cầu tài chính gia đình mà lên kế hoạch đầu tư giữ nhà đất đó trong 1 năm , 5 năm hay lâu hơn nữa…
– Ngưỡng chốt lãi: Giá tăng tới bao nhiêu thì bán, mua cái khác đầu tư.
Tất cả các yêu tố trên anh chị phải lên kế hoạch trước lúc xuống tiền, chứ không phải là sau khi mua rồi mới tính. Chủ động như thế, anh chị sẽ rất khỏe và lựa chọn đưa ra quyết định sáng suôt.
Một nhân tố cần xem xét đó là “ YẾU TỐ TĂNG GIÁ”. Nếu một nhà đất mà anh chị không thấy được điểm này thì đừng có đầu tư. Vì chơi để thắng chứ không phải để hòa vốn. Các yếu tố tăng giá phổ biến và cơ bản của nhà đất là:
– Làm đường, công trình đầu tư công đi ngang qua. Về yếu tố này thì anh chị thấy con đường nào rõ ràng là đang thi công ( nhưng chưa hoàn thành ) thì mới đưa vào. Còn các quy hoạch, hoặc dự kiến thì không nên đưa vào làm gì.
– Các dự án thương mại, sản xuất tầm cở của các tập đoàn lớn mọc lên ( Siêu đô thị, Khu công nghệ, công nghiệp… ): Cũng như ở trên thôi, phải là đang làm thấy rỏ ràng chứ không phải là “ Sẽ làm “ hoặc đang quy hoạch.
Giải thích thêm về hai YẾU TỐ TĂNG GIÁ nói trên: Vì sao phải là đang, hiện trường đang thi công thì mới được tính là vì: Với một công trình đang thi công thì việc hoàn thành nó là chắc chắn, vì nếu một khi đang làm mà để kéo dài thì chi phí vốn đội lên, chủ đầu tư cho dù là công hay là tư cũng toi. Nhưng khi một công trình, một con đường còn nằm trên quy hoạch thì khác hẳn, có thể dời lại 5 10 20 năm mới triển khai, thậm chí không triển khai nữa là chuyện bình thường. Và khi nó đang làm thì giá đất xung quanh chưa lập“đỉnh”, thường thì khi xong công trình đó thời gian nữa mới lập đĩnh, có cơ hội tăng giá và chốt lãi cho nhà đầu tư.
Và 2 Yếu tố khác nữa:
– Tính thanh khoản của nhà đất: Bạn có thể nghe đâu đó giá nhà đất giờ tăng giá gấp đôi gấp ba, nhưng việc bán nó lại không thể. Giá ảo đó. Đối với người đầu tư thì lúc bán nhà đất chốt lãi là phải bán được nhanh mới quan trọng.
– Địa lý BDS ( khoãng cách di chuyển từ chổ mình ở hiện tại tới BDS mua đầu tư ): Trừ phi bạn mua BDS nghĩ dưỡng có đơn vị vận hành từ chủ đầu tư ,còn lại đừng mua nhà đất quá xa xôi ( Nếu đầu tư 10 năm trở lên thì ý này không đúng lắm nhé ). Vị trí thuận lợi cho việc bạn đi lại coi sóc nhà đất đó, hoặc thậm chí khi phát sinh khách để bạn bán lại. Đừng nghĩ là giao hết cho môi giới nhé anh chị, không xong đâu.
Hi vọng bài viết ít nhiều nêu ra những cách hiểu đặc biệt và có ích. Hẹn gặp lại tại bài viết tiếp theo: Vài chiến lượt đầu tư nhà đất kiếm được lợi nhuận phổ biến nhất hiện nay.
Để tiện cho việc theo dõi, cũng như nắm được ý tứ những bài viết mình xin trình bày phần mục lục các nội dung tuần tự seris 12 bài viết như sau:
1. Vì sao nên đầu tư và vì sao lại là nhà đất ?
2. Các lựa chọn nhà đất để đầu tư. Những tiêu chí lựa chọn sản phẩm mua vào.
3. Vài chiến lượt đầu tư nhà đất kiếm được lợi nhuận phổ biến nhất hiện nay.
4. Phân tích đầu tư sản phẩm căn hộ. Ai sẽ phù hợp với loại hình này ?
5. Vay tiền để đầu, áp dụng vào nhà đất ?
6. Nên Trade liên tục ( mua bán lướt sóng ), hay mua giữ dài hạn ?
7. Những công thức toán tính lãi, lỗ trong đầu tư.
8. Quy tắc mua tại đáy, bán tại đĩnh trong nhà đất.
9. Pháp lý nhà đất cho nhà đầu tư bán chuyên.
10. Nhu cầu đầu tư nhà đất của người Sài Gòn.
11. Mua nhà để ở trước, hay để tiền đầu tư cái đã ?
12. Những dấu hiệu bán hàng cho thấy sản phẩm nhà đất đó không ngon.
